Banken lanceren website over hypotheken voor zzp’ers

Vandaag lanceerde de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) een speciale website over hypotheken voor zzp’ers en flexwerkers. Om mensen met onzekere en onregelmatige inkomens gezamenlijk te informeren over hun mogelijkheden op hypotheekgebied. Volgens het persbericht omdat er voor mensen zonder vaste baan meer mogelijk is dan vaak gedacht.

Fact: steeds minder mensen met een vast contract

De belangrijkste verandering op de arbeidsmarkt is dat het aantal mensen met een vast contract al jaren slinkt doordat er steeds meer flexibele werkvormen komen en steeds minder werkgevers vaste aanstellingen uitdelen.

Dat is vervelend voor de werkenden die graag een vast contract willen. Maar ook voor banken die goed verdienen aan hypotheken. Want het aantal potentiële hypotheekklanten dat een salarisstrook en werkgeversverklaring (met daarin dat de werkgever van plan is hem/haar in dienst te houden) kan overleggen slinkt. Dus willen banken graag dat interessante hypotheekklanten zonder vaste baan zich ook tot hen wenden en meteen zo veel mogelijk informatie aanleveren.

Bij flexwerkers en zzp’ers is veel onzekerheid over hun hypotheekkansen

Met de vandaag gelanceerde website flexibelwerkenenwonen.nl wil de Nederlandse Vereniging van Banken zelfstandigen – en mensen met een flexibel arbeidscontract –  meer inzicht geven over hun hypotheekmogelijkheden. En over wat ze moeten aanleveren om een hypotheek aan te vragen.

Het belangrijkste dat zzp’ers willen weten is vast wat de wettelijke regels zijn voor het verstrekken van een hypotheek aan een zelfstandige. Het antwoord op die vraag staat op de pagina met veelgestelde vragen:

“In de wet is bepaald dat banken op verantwoorde wijze hypotheken moeten verstrekken. Voor mensen zonder vast inkomen moeten de banken hiervoor het bestendig inkomen vaststellen. De basis hiervan is het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar. Als daar een dalende trend in zit zullen de banken hierbij een extra reserve hanteren en in sommige gevallen zal het inkomen van het laatste jaar als maximum aangehouden worden.

Daarnaast geldt dat de bank van deze regel mag afwijken, als er op een andere manier voldoende zekerheid bestaat. Als u pas twee of misschien zelfs één jaar als zzp’er of flexwerker werkt, mag de bank ook daarvan uitgaan. Om uw bestendig inkomen vast te stellen is de prognose van uw toekomstig inkomen dan extra belangrijk. Bij de beslissing om wel of niet een hypotheek te verstrekken, spelen meerdere factoren een rol. De bank neemt de uiteindelijke beslissing op basis van uw hele financiële situatie.”

Maar je moet er als zelfstandige wel wat voor doen…

De regels zijn dus vrij duidelijk. En zo te lezen hebben banken ook nog enige vrijheid om zelfstandigen tegemoet te komen. Maar als zelfstandige een hypotheek krijgen is niet even een salarisstrookje en werkgeversverklaring overleggen.

Op pagina met de checklist staat bij punt 3 een waslijstje met de spullen die je moet aanleveren:

1. Jaarrekeningen van de laatste drie jaar (of zoveel jaren als u actief bent als zzp’er)
2. Andere inkomensbewijzen, zoals jaaropgaven en loonstroken, als u korter dan drie jaar actief bent als zzp’er
3. Belastingaangiftes van de laatste drie jaar
4. Belastingaanslagen van de laatste drie jaar
5. Inschrijvingsbewijs Kamer van Koophandel
6. Verklaring Arbeidsrelatie van de belastingdienst (VAR)
7. Overzicht van opgebouwde pensioenrechten (zie www.mijnpensioenoverzicht.nl)
8. Recente bankafschriften van spaarrekening(en) of beleggingsrekening(en)
9. Overzicht van schulden en andere verplichtingen (bijv. alimentatie)
10. Documenten waaruit de bank of adviseur kan opmaken wat uw capaciteiten zijn (diploma’s, getuigschriften, businessplan).

Maar dat is nog niet genoeg, want bij punt 4 staat dat banken ook nog de volgende cijfers willen:

1. Omzet en winst van de afgelopen drie jaar (of zo lang u actief bent als zzp’er)
2. Omzet- en winstscenario’s (best, normal en worst case) voor de komende vijf jaar
3. Overzicht van zakelijke kosten (huisvesting, bedrijfsauto, apparatuur, ander bedrijfsmaterieel, investeringen en afschrijvingen, kantoorkosten enz.)
4. Overzicht van de kosten voor verzekeringen (arbeidsongeschiktheid, aansprakelijkheid)
5. Kosten van levensonderhoud/overzicht van uw maandelijkse vaste lasten
6. Overzicht van andere bronnen van inkomsten (uitkering, huurinkomsten)
7. Overzicht van uw pensioenopbouw (zie www.mijnpensioenoverzicht.nl)

Drie jaar achteruit en vijf jaar vooruit kijken?

Bij elkaar opgeteld moet een zelfstandige dus een documentje of … schrik niet … 25-30 aanleveren. Waar deels lang niet alle zelfstandigen over beschikken (zelfstandigen zijn niet verplicht jaarrekeningen te maken en een groot deel heeft geen VAR). En elke ervaren ondernemer weet dat vijfjarenplannen nooit uitkomen.

De NVB geeft aan dat je een boekhouder kunt vragen je te helpen bij het produceren van een deel van de gevraagde documenten. Maar ik vermoed niet dat de bank die je als hypotheekklant wil, meebetaalt aan diens rekening.

Waarom zoveel eisen als een vast contract ook steeds minder zekerheid biedt?

Na een bezoekje aan de best aardige en zeker informatieve nieuwe website van de banken, blijf ik achter met een advies en een vraag.

Het advies:

Ben je nu nog in loondienst met een vast contract, overweeg je (fulltime of parttime) zelfstandig ondernemer te worden en wil je ook een (ander) huis kopen met een nieuwe hypotheek? Koop dan eerst dat huis! Dat scheelt je toch al snel een week gegevens verzamelen en al je financiën uitpluizen, en een berg onzekerheid en gedoe.

De vraag:

Hoe is het mogelijk dat de verschillen in hypotheekeisen tussen werknemers en zelfstandig ondernemers alsmaar groter lijken te worden? Terwijl volgens de cijfers van NHG (pag 39) vooral relatiebeëindiging, overkreditering en ontslag van werknemers hebben gezorgd voor de stijging van het aantal gedwongen verkopen.

Want zo lang het verstrekken van werkgeversverklaringen slechts een momentopname is die werkgevers niets kost als deze niet wordt nagekomen, geeft die in de huidige economie ook weinig zekerheid meer over het toekomstige inkomen van mensen met een vast contract. Want net als ondernemers kunnen ook veel grote werkgevers anno 2015 geen vijf jaar meer vooruitkijken…